注文住宅を建てる前にチェック!住宅ローンを組むまでの流れ

ほとんどの人にとって、家づくりは一生に一度。

間取りやデザインの検討ももちろんですが、住宅ローンの組み方がわからず不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

慣れない上に難しい単語が多い住宅ローンについて、まずは必要な手続きや書類の種類、ローンを組むまでの流れをみていきましょう。

住宅ローンを選ぶ

住宅ローンは、金利の計算方法によって大きく分けて3つに分けることができます。

まずは3つの違いを理解し、自分にとってどれが適しているか考えましょう。

固定金利型

固定金利型の住宅ローンは、借り入れをした時点から返済完了まで金利が変わらないローンです。

将来の返済金額が明確なので計画が立てやすいのがメリットです。

一方で、借り入れ後に市場金利が下がっても金利は変わらないので、借り入れ時の金利によっては損をするリスクがあります。

変動金利型

変動金利型の住宅ローンでは、市場金利の変化に応じて金利が変動します。

金利の変更(見直し)は、5年ごとが一般的です。

金融情勢によって支払額が異なるため、子どもの教育費等を払っていくなど予定がある場合は、将来の資金計画に影響する可能性があります。

固定金利選択型

借り入れ時から起算して3年、5年、10年など予め決めた期間内を金利固定制とし、固定期間終了後に改めて、変動金利または固定金利を選択することができます。

自由度が高い分、固定金利・変動金利に比べて金利負担が大きくなります。

借入上限額のシミュレーション

金融機関やローン会社のホームページで、世帯年収から借入上限額を調べることができます。

源泉徴収票を手元に用意し、年間の支払い額と借り入れができる上限金額を調べましょう。

なお、この時入力するのは税金や社会保険料を引いた「手取り額」ではなく、収入として得ている「額面」の金額ですので注意してください。

施工会社を決める

借入が可能な上限額がわかったら、施工会社を探しましょう。

上限額より10%安いくらいの金額を予算として伝えると、その後どうしても避けられない事情で予算オーバーしてしまったときに安心です。

また、施工を依頼すると、施工会社から提携ローンとして、指定の金融機関を勧められることがあります。

提携ローンの場合、申込や審査など煩雑な手続きをお任せすることができます。

ただ、自分で探したローン方が金利を安く抑えられる場合があるので、これもよく比較して検討することをおすすめします。

事前審査

施工会社が決まったら、いよいよ住宅ローンの申し込みです。

申し込みの際には、まず事前審査を受けます。

事前審査には次の書類が必要です。

  • 事前審査申込書(金融機関または住宅会社指定の書式)
  • 源泉徴収票
  • 写真付きの身分証明書(運転免許証またはパスポートなど)
  • 個人情報の使用に関する同意書(金融機関または住宅会社指定の書式)
  • 建築予定の住宅の図面(平面図・立面図・配置図)

事前審査は申し込みから2~5営業日で結果が出ます。

本審査・つなぎ融資の申し込み

事前審査が通ったら、本審査に進みます。

本審査では、具体的に住宅建築に関する書類と個人を証明する書類をそろえて提出します。

必要な書類は申し込む住宅ローンや金融機関によって異なりますが、一例としては次のものです。

  • 土地の測量図
  • 建物の平面図
  • 見積書
  • 請負契約書
  • 建築確認申請書
  • 申込書類一式
  • 住民票
  • 印鑑証明書
  • 預金通帳のコピー
  • 身分証明書のコピー

本審査の承認には申し込みから1~2週間かかるのが一般的です。

「つなぎ融資」は、住宅ローン開始までの一時的な借り入れ

つなぎ融資は、工事期間中に発生した費用支払いのための融資です。

住宅ローンの融資は、基本的に完成した住居を担保として行われるため、融資が実行されるのは住宅が完成してからということになります。

一方施工会社側では、着工前のプランニングや地盤改良など、設計、基礎工事といったコストがすでに発生しているため、工事着手金・工事中間支払金などとして施主に請求します。

そのために金融機関から一時的に借り入れるのが「つなぎ融資」です。

返済にあたっては、つなぎ融資分を一括返済してから住宅ローンの返済が始まるケースと、住宅ローンの一部としてつなぎ融資を実施し、毎月の返済額に分割して返済するケースがあります。

着工・つなぎ融資実行

本審査が承認されると工事着工となり、基礎工事が完了した時点でつなぎ融資が実行されます。

つなぎ融資の金利は工事日数=借り入れ日数となり、工事が長ければ長いほど高くなります。

建物完成・申請・登記

住まいが完成したら、所在する都道府県または市へ完了検査を申請し、検査を受けて法令に適合していることの証明を受けます。

その後、不動産として登記するため、必要な書類を用意して司法書士へ提出します。

この登記が完了することによって、住宅ローンの融資が実施されます。

まとめ

住宅ローンは大変複雑で、このほかに控除制度や補助金制度を含めると考えるだけでも気が遠くなってきてしまいます。

しかし、額が大きいだけに、数%の差が大きな金額差になることも。

不動産会社でも詳しく教えてくれるので、ひとつひとつ納得して賢く家を建ててくださいね。

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